Vicios constructivos, garantías para los perjudicados

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Más del ochenta por ciento de las viviendas nuevas se compran cuando aún están en fase de construcción, o cuando lo único que hay de ellas es un solar, una maqueta y unos planos, Y ello obliga al comprador a anticipar una suma significativa de dinero, no ya antes de tener la llave de su casa, sino incluso antes de haberla visto.

Ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, se establece La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, “LOE”.  Dicha Ley establece los requisitos básicos que deben tener los edificios, de tal forma que la garantía para proteger a los usuarios, se asiente, no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en la contratación de un seguro de daños o de caución.

La nueva Ley de la Ordenación de la Edificación “LOE” se aplica a aquellas construcciones con licencia de obra solicitada después del 6 de mayo del año 2.000.

Anteriormente, la legislación aplicable sólo estaba pensada para hacerse cargo de los litigios en caso de ruina grave. Pero la LOE ensancha los límites de la responsabilidad material y subjetiva por vicios de la construcción, en el sentido, de que abarca no sólo los “vicios graves ruinógenos”, sino también defectos de obra menores, que comprenden desde los defectos en las instalaciones de agua, calefacción, gas, etc., hasta la defectuosa impermeabilización de los edificios, humedades etc..

Una de las diferencias significativas son los Plazos de Garantía. Antes de la entrada en vigor de la LOE, eran de diez años.

La LOE, identifica quienes son los agentes que intervienen en la edificación y a este respecto, distingue tres plazos diferentes de garantía,  para poder hacer las reclamaciones y dependiendo de lo que vayamos a reclamar, tenemos un tiempo u otro.

  1. El primer de estos daños, son los originados por lo que se llama acabados de obra, como pueden ser el chapado de paredes, el color, desperfectos en puertas y ventanas entre otros …. y de ellos responderá exclusivamente el constructor y en el plazo de un año.
  1. El segundo plazo son los daños que afectan a la habitabilidad de la vivienda, como por ejemplo, temas de insonorización, aislamiento, tiros de chimenea defectuosos, filtraciones, entre otros y las personas que intervienen en la obra serían los encargados de responder en el período de tres años
  1. Y el tercer plazo de garantías es para los supuestos de defectos graves, que afectan a la cimentación, vigas, soportes, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y el plazo de reclamación será de diez años

-Otra novedad de la ley, es la reducción del plazo de prescripción de 15 a 2 años para reclamar al responsable judicialmente.

En RESUMEN, los daños para su reclamación deberán producirse, dentro de los plazos decenal, trienal y anual, según los casos enumerados; y durante estos plazos de garantía, se podrán ejercitar las acciones contra las personas responsables que intervinieron en la construcción, dentro del plazo de dos años desde que se produjeron los daños.

La LOE, también se aplica a obras de reforma, no solamente a obras de nueva construcción. Por ello es importante una vez decidimos hacer una reclamación de este tipo, realizar todos los pasos conforme marca la Ley, porque una mala actuación por nuestra parte o del administrador de la finca si lo hay….., nos perjudica y mucho ante la reclamación judicial, ya que, concretamente en vicios constructivos hay que tener muy en cuenta los plazos de garantías y prescripción para las reclamaciones.

Asesoró  “IKALBE Abogados – Administración de Fincas”  Despacho Jurídico  Gandia

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